Czy można wynająć mieszkanie nie będąc jego właścicielem?

Na blogu LegalneNieruchomości.pl działał będzie moduł, w ramach którego autorzy bloga, wybierać będą najciekawsze pytania znajdujące się w grupach i forach internetowych, na które będą oczywiście również udzielać krótkich odpowiedzi.

Niżej pierwsza notka tego typu.

Pytanie:

Czy można wynająć mieszkanie, nie będąc jego właścicielem?

* stan faktyczny pytania dotyczył konkretnie sytuacji, w której syn chciał wynająć mieszkanie, którego właścicielem jest jego ojciec. Zawarta odpowiedź dotyczy clou pytania, czyli problematyki możliwości wynajęcia rzeczy przez osobę, która nie jest jej właścicielem.

Odpowiedź: Tak

Wbrew intuicji, odpowiedź na to pytanie jest pozytywna. Większości osób wydaje się, że wynająć mieszkanie (rzecz), może jedynie jej właściciel. Rzeczywistość prawna jest, jednakże inna i wynika wprost z treści art. 659 k.c.

• 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
• 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Powyższy przepis wskazuje, że ustawodawca nie ustanowił ograniczeń podmiotowych dla stron najmu. Wynajmującym może być więc każdy kto zobowiąże się oddać najemcy mieszkanie (rzecz) do używania. Wynajmujący nie rozporządza bowiem prawem własności i dla spełnienia przez niego świadczenia w wykonaniu umowy najmu istotna jest faktyczna możliwość zapewnienia najemcy używania rzeczy (zobacz przykładowo wyr. SN z 28.3.2014 r., III CSK 156/13).

Co więcej, jeżeli wynajmujący niebędący właścicielem przedmiotu najmu spełnia swoje świadczenie, najemca nie może uchylić się od wzajemnego świadczenia na tej podstawie, że wynajmujący nie był uprawniony do dysponowania tym przedmiotem (por. w wyr. SN z 14.4.1961 r., III CR 806/60).

W większości przypadków, wynajmującym będzie właściciel, ale ważną umowę najmu może zawrzeć również m.in.

• najemca,
• użytkownik,
• użytkownik wieczysty,
• dzierżawca,
• osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe lub lokatorskie prawa do lokalu – te przypadki są wyjątkowe, ponieważ jest to przykład, że wynajmującym w niektórych sytuacjach może być jedynie określona osoba niebędąca właścicielem rzeczy. Spółdzielczy lokal mieszkalny może być wynajęty wyłącznie przez osobę, której przysługuje prawo własnościowe albo lokatorskie do tego lokalu, a nie przez spółdzielnię będącą właścicielem lokalu (zob. K. Pietrzykowski. Komentarz do art. 659 KC. [w:} K. Pietrzykowski (red). Kodeks cywilny. Tom II. Komentarz. Art. 450–1088 T. II 2018, wyd. 9, akapit 9.)
• dzierżyciel

W orzecznictwie został również wyrażony pogląd, który głosi, że wynajmujący nie musi być właścicielem lokalu, a brak tytułu właścicielskiego po jego stronie nie ma wpływu na ważność umowy najmu. Okoliczność ta nie zalicza się do elementów treści czynności prawnej umowy najmu a w konsekwencji, nie może być powoływana jako podstawa do uchylenia się od jej skutków na podstawie błędu. (Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 8 czerwca 1999 r. II CKN 701/98), podobnie a nawet jeszcze szerzej wypowiedział się również Sąd Apelacyjny w Warszawie – V Wydział Cywilny w wyroku z dnia 13 maja 2015 r., sygn. akt: VI ACa 885/14;

„Fakt, że wynajmujący nie jest właścicielem rzeczy wynajmowanej, co więcej, że nie przysługuje mu jakikolwiek tytuł prawny do tej rzeczy nie powoduje nieważności umowy”.

Tak przyjęta regulacja kodeksu cywilnego opiera się na konstrukcji prawa zobowiązań i kształtuje wiele możliwości pozytywnych – m.in. doprowadziła do powstania biznesu opartego na podnajmie oraz możliwości do nadużyć – przykładowo gdy sąsiad, któremu zostawiamy nasze klucze do mieszkania, żeby podlał kwiatki 2 razy w tygodniu, w czasie naszego zagranicznego wyjazdu, postanawia zarobić na wynajmie naszej własności.

W tego typu sytuacjach istnieje ochrona właściciela i najemcy. Z uwagi na to, że umowa najmu wiąże jedynie wynajmującego i najemcę, właściciel będzie mógł żądać wydania swojej własności od najemcy, a najemca nie będzie mógł zasłaniać się zawartą umową najmu. Brak tytułu prawnego do rzeczy w przypadku m.in. wystąpienia z roszczeniami przez właściciela do najemcy, może okazać się więc przeszkodą uniemożliwiającą korzystanie z rzeczy. W takim wypadku powinna zadziałać ochrona dla najemcy określona w art. 664 k.c.

• 1. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.
• 2. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
• 3. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

W skrajnych sytuacjach, patrząc z perspektywy właściciela, w przypadku gdy najemca, nie będzie chciał dobrowolnie opuścić lokalu, konieczna może być długotrwała eksmisja na drodze sądowej, (wszelkie próby siłowego usunięcia najemcy, nawet w takich sytuacjach są nielegalne).

Podsumowanie:

• Aby wynająć rzecz (także nieruchomość), nie trzeba posiadać żadnego tytułu prawnego do przedmiotu najmu. Umowa najmu zawarta przez wynajmującego będącego nawet jedynie dzierżycielem jest ważna.
• Najemca nie może wypowiedzieć umowy najmu powołując się na fakt, że wynajmujący nie jest właścicielem, ani że nie jest nawet uprawniony do dysponowania przedmiotem najmu. Wątpliwe jest również powoływanie się na błąd i uchylenie od skutków prawnych zawartej umowy najmu. Istotne jest jedynie to, czy wynajmujący w trakcie trwania najmu oddaje przedmiot najmu do używania.
• W przypadku wystąpienia przeszkody uniemożliwiającej korzystanie z najmu (przede wszystkim roszczenia właściciela), najemca może zastosować tryb opisany w art. 664 k.c.
• Jako najemca nieruchomości zawsze przed podpisaniem umowy najmu powinieneś dokonać minimalnej staranności i sprawdzić dział II księgi wieczystej, gdzie zawarte są dane dotyczące własności. W przypadku zdecydowania się na zawarcie umowy najmu z osobą nie będącą właścicielem, jako najemca powinieneś się liczyć z możliwymi roszczeniami.
• Gdyby istniała konstrukcja najmu z ograniczeniami podmiotowymi, nie powstałoby wiele biznesów, przede wszystkim opartych na podnajmie lokali mieszkalnych, jednakże możliwe są też ciemne strony regulacji – z uwagi na możliwości nadużyć, właściciele nieruchomości powinni uważać komu powierzają swój lokal.